Brandskyddsdokumentation — 5 vanliga misstag du gör

För en djupare genomgång, se allt om brandskyddsdokumentation.

Brandskyddsdokumentation är en av de mest missförstådda regelkraven inom byggsektorn och fastighetsförvaltning i Sverige. Många fastighetsägare, förvaltare och projektörer kämpar med förvirring kring vad kravet faktiskt innebär, när det gäller och vad som händer om dokumentationen saknas. Denna artikel utforskar de vanligaste misstagen och visar konkret hur du undviker dem.

Vad är brandskyddsdokumentation och vad innebär kravet?

Brandskyddsdokumentation är en skriftlig handling som beskriver de brandskyddsåtgärder som är inbyggda i en fastighet eller ett byggnadsprojekt. Den upprättas under projekteringsfasen och under byggnationen, och ska redovisa hur konstruktioner, material, installationer och system är utformade för att uppfylla brandskyddskraven. Dokumentationen ska också beskriva hur brandskyddet ska underhållas under byggnadens livscykel.

Kravet på brandskyddsdokumentation introducerades genom Boverkets Byggregler (BBR) och gäller nu enligt Boverkets föreskrifter BFS 2024:7, vilken trädde i kraft den 1 juli 2025. Dokumentationen är inte en engångsåtgärd utan en levande handling som ska uppdateras när åtgärder genomförs på fastigheten. Läs vidare via byggregler.

Det vanligaste misstaget här: Många tror att brandskyddsdokumentation och systematiskt brandskyddsarbete (SBA) är samma sak. De är inte det. SBA är det löpande arbete som fastighetsägaren genomför för att upprätthålla och förbättra brandskyddet under förvaltningsfasen. Brandskyddsdokumentation är en handling från byggfasen som beskriver vilka åtgärder som redan är genomförda.

Måste jag upprätta brandskyddsdokumentation för ett gammalt hus?

Kravet på brandskyddsdokumentation gäller inte retroaktivt för befintliga byggnader — det gäller endast vid nya byggprojekt eller när byggåtgärder genomförs från 1 juli 2025 framåt. Om ditt hus byggdes 1965 och aldrig har renoverats eller utbyggts, behöver du inte upprätta en brandskyddsdokumentation från grunden.

Emellertid — och detta är ett kritiskt men ofta glömt villkor — du är fortfarande juridiskt skyldig att upprätthålla ett skäligt brandskydd enligt Lag om skydd mot olyckor (2003:778). Detta innebär att fastigheten måste ha funktionell brandskydd även om dokumentationen saknas.

Det andra vanliga misstaget: Att tro att gamla hus är undantagna från all brandskyddskontroll. Många fastighetsägare av äldre byggnader från 1960–1980-talet förutsätter att de inte behöver göra något åt brandskyddet bara för att dokumentationen inte finns. Verkligheten är att du måste kunna redovisa att brandskyddet faktiskt fungerar — genom inspektioner, underhål och eventuellt upprättande av en brandskyddsinventering som kartlägger befintligt skydd.

Om du planerar en ombyggnad eller renovering av det gamla huset, utlöses kravet på brandskyddsdokumentation för den delen av arbetet som genomförs. Då måste du arbeta fram dokumentation enligt BFS 2024:7.

Vad är skillnaden mellan brandskyddsdokumentation och systematiskt brandskyddsarbete?

Denna distinktion är central för att förstå regelkraven. Brandskyddsdokumentation är en skriftlig handling från byggskedet som beskriver vilka brandskyddsåtgärder som är inbyggda i fastigheten. Den upprättas av byggherren eller projektören under projektering och byggning.

Systematiskt brandskyddsarbete (SBA) är det löpande arbete som fastighetsägaren ansvarar för under förvaltningen av fastigheten. Det omfattar inspektioner, underhål, uppdateringar av brandskyddsbeskrivningar, utbildning av personal, rutiner för felanmälan och åtgärder när brister upptäcks.

Det tredje misstaget: Att tro att en brandskyddsdokumentation från byggfasen är tillräcklig för att uppfylla alla krav. Dokumentationen är en utgångspunkt, men fastighetsägaren måste sedan säkerställa att det beskrivna brandskyddet faktiskt fungerar och underhålls. Om en sprinkleranläggning dokumenterades som del av brandskyddet, måste den servas regelbundet. Om dörrarna ska vara brandklassade, måste de underhållas och inte bytas mot ordinära dörrar.

En vanlig följdfråga är vem som är ansvarig för vad. Byggherren/projektören ansvarar för att brandskyddsdokumentationen upprättas korrekt under byggfasen. Fastighetsägaren ansvarar för att SBA genomförs löpande under förvaltningen och för att brandskyddet faktiskt fungerar.

Var hittar jag brandskyddsdokumentationen för min fastighet?

Om du har köpt en fastighet eller är ny förvaltare är detta ofta en praktisk huvudfråga. Brandskyddsdokumentationen ska enligt regelkraven överlämnas till fastighetsägaren vid färdigställandet av bygget. I praktiken kan dokumentationen befinna sig på flera ställen.

Vanliga källor:

• Tidigare fastighetsägare (ofta den som köpte fastigheten från byggherren)
• Byggherren eller projektörkonsulten som genomförde bygget
• Kommunen (byggnadsnämnden har ofta kopior av handlingar från bygglovet)
• Försäljande fastighetsmäklare (kan ha handlingar från tidigare försäljning)
• Försäkringsbolaget eller fastighetsägareföreningen

Det fjärde misstaget: Att anta att dokumentationen är borta bara för att den inte ligger i lägenhetsmappen eller i källaren. En strukturerad sökprocess — börja med tidigare ägare och kommunen — löser ofta problemet. Om dokumentationen verkligen inte finns kan du upprätta en brandskyddsinventering som kartlägger befintligt brandskydd och fyller luckan.

Vid fastighetsköp bör du aktivt efterfråga brandskyddsdokumentationen före tillträde. Det är en del av due diligence och kan avslöja brister eller krav på åtgärder som påverkar köpeskillingen eller tidsplanen.

Vad händer om brandskyddsdokumentationen saknas vid ombyggnation?

Om du genomför en ombyggnad eller en större renovering och brandskyddsdokumentationen för den ursprungliga byggnaden saknas, kan detta orsaka förseningar och ökade kostnader. Regelkraven är tydliga: innan du kan genomföra åtgärder måste du ha en brandskyddsbeskrivning som visar hur brandskyddet är utformat för den nya delen av bygget.

Det femte misstaget: Att börja bygga innan brandskyddsdokumentationen är på plats. Kommunen kan stoppa bygget om brandskyddskraven inte är dokumenterade innan bygglovet eller anmälan beviljas. Detta leder till dyrbar stillestånd.

Praktisk lösning: Innan du startar ombyggnationen, genomför en brandskyddsinventering av befintlig byggnad. Denna inventering kartlägger vilka brandskyddsåtgärder som redan finns (brandväggar, sprinkler, evakueringsvägar, etc.). Inventeringen blir grunden för brandskyddsbeskrivningen för ombyggnationen och visar också om befintliga åtgärder kan återanvändas eller måste uppdateras.

En brandskyddsinventering är ofta billigare och snabbare än att helt omarbeta en saknad original-dokumentation. Den accepteras av kommunerna och uppfyller regelkraven för ombyggnadsprojekt. För kontext, se bostäder.

Vanliga misstag och hur du undviker dem

Misstag 1: Att blanda ihop begrepp. Många använder "brandskyddsdokumentation", "brandskyddsbeskrivning" och "systematiskt brandskyddsarbete" som synonymer. De är inte det. Lär dig skillnaden och använd rätt term när du kommunicerar med myndigheter och konsulter.

Misstag 2: Att ignorera övergången från BBR till BFS 2024:7. Regelövergången från Boverkets Byggregler (BBR) till BFS 2024:7 skapade förvirring. Många fastighetsägare förstår inte att nya krav gäller från 1 juli 2025. Om du planerar ett projekt, kontrollera vilka regler som gäller för just ditt projekt.

Misstag 3: Att inte uppdatera dokumentationen efter åtgärder. Om du byter brandklassade dörrar, installerar ett nytt värmesystem eller gör andra ändringar som påverkar brandskyddet, måste brandskyddsdokumentationen uppdateras. Många gör åtgärder men glömmer att dokumentera dem.

Misstag 4: Att vänta tills det är för sent. Många fastighetsägare inser först vid försäljning eller ombyggnad att dokumentationen saknas. Då är det stressigt och dyrt. Agera proaktivt — efterfråga dokumentationen när du tar över fastigheten eller när du planerar ett projekt.

Misstag 5: Att tro att gamla byggnader är helt undantagna. Även gamla hus måste ha ett funktionellt brandskydd. Kravet på dokumentation är nyare, men kravet på faktiskt brandskydd är gammalt.

Misstag 6: Att inte involvera brandkonsult tidigt. Många försöker spara pengar genom att inte konsultera en brandkonsult förrän det är för sent. En tidig konsultation kan förhindra kostsamma misstag senare.

Praktisk handlingsplan framåt

För att säkerställa att du hanterar brandskyddsdokumentationen korrekt, börja med att kartlägga status för din fastighet. Vet du om dokumentationen finns? Är den uppdaterad? Genomförs systematiskt brandskyddsarbete?

Nästa steg är att kontakta tidigare ägare, kommunen eller en brandkonsult för att lokalisera eller rekonstruera dokumentationen. Om du planerar en ombyggnad, involvera en brandkonsult redan i planfasen för att säkerställa att brandskyddskraven är lösta innan du startar bygget.

Slutligen, etablera rutiner för löpande uppdatering av dokumentationen när ändringar genomförs på fastigheten. En levande dokumentation är mycket värd när du senare säljer, renoverar eller hanterar brandskyddsfrågor. För kontext, se byggkontroll.

Brandskyddsdokumentation är inte bara ett regelkrav — det är ett verktyg för att säkerställa att fastigheten är säker och att du kan redovisa detta för myndigheter, försäkringsbolag och framtida ägare.

Läs vidare: Teamet på Emphyx.